به گزارش سایت طلا، افزایش اجارهبها در سالهای اخیر فشار قابل توجهی بر خانوارها وارد کرده است. فعالان بازار میگویند در شرایط فعلی، مالکان در برخی مناطق و قراردادها افزایشهای قابل توجهی در اجارهبها اعمال میکنند؛ بهعنوان نمونه، اجارهای که پیش از این ۲۰ میلیون تومان بوده، ممکن است امسال به ۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند.
این افزایشها در شرایطی رخ میدهد که مسکن سهم بالایی در سبد هزینه خانوار دارد و هرگونه تغییر در هزینه اجاره یا خرید مسکن، بهسرعت بر سطح رفاه خانوارها اثر میگذارد.
تورم ساخت؛ یکی از ریشههای افزایش قیمت مسکن
دنیا فدوی، کارشناس بازار مسکن، در این رابطه می گوید: افزایش هزینه تمامشده ساخت یکی از عوامل اصلی رشد قیمتهاست. تورم عمومی اقتصاد، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینههای مرتبط با ساختوساز، موجب شده هزینه تولید مسکن به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.
وی ادامه می دهد: در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضای مصرفی نیز کاهش پیدا کند، پایین آمدن قیمت تمامشده ساختوساز به سادگی امکانپذیر نیست و همین مسئله، فشار مضاعفی بر بازار مسکن و اجاره وارد میکند.
ان کارشناس بازار مسکن عنوان می کند: از سوی دیگر، با توجه به سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، افزایش قیمت این بخش تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه مستقیما با رفاه اجتماعی و قدرت خرید خانوارها ارتباط دارد.
تأکید مسئولان بر افزایش قدرت خرید خانوار
مسئولان در سالهای اخیر بارها بر ضرورت تسهیل خانهدار شدن مردم تأکید کردهاند. یکی از محورهای اصلی این سیاستها، افزایش قدرت خرید خانوار و فراهم کردن امکان تأمین مسکن در یک دوره زمانی قابلقبول است.
فدوی تاکید می کند: هدف سیاستگذاری در حوزه مسکن باید به گونهای باشد که خانوارها بتوانند با اتکا به درآمد و تسهیلات، در یک بازه زمانی معقول، صاحب خانه شوند و هزینه مسکن بخش عمدهای از درآمد آنها را به خود اختصاص ندهد.
وی می افزاید: با این حال، فاصله میان این اهداف و واقعیت بازار همچنان قابل توجه است و رشد قیمت مسکن و اجارهبها، توان خرید بسیاری از خانوارها را کاهش داده است.
فعالان ساختوساز: دولت باید از تصدیگری فاصله بگیرد
حسین صاحبکار، کارشناس حوزه ساختوساز مسکن، معتقد است که حل بحران مسکن نیازمند تغییر در نقش دولت است. از نگاه او، دولت به جای ورود مستقیم به فرآیند ساختوساز، باید نقش تسهیلگر و سیاستگذار را ایفا کند.
وی می گوید: یکی از مهمترین مطالبات این بخش، کاهش بروکراسی و تسریع در صدور مجوزهای ساختوساز است. فعالان صنعت ساختمان بر این باورند که فرآیندهای طولانی اداری، نظارتهای متعدد و پیچیدگیهای اجرایی، هزینه و زمان ساخت پروژهها را افزایش میدهد.
به اعتقاد او، دولت باید از تصدیگری مستقیم در صنعت ساختمان فاصله بگیرد و به جای بزرگ کردن ساختارهای اجرایی، زمینه را برای فعالیت پیمانکاران و سازندگان فراهم کند.
تسهیلات بانکی؛ حلقهای که همچنان مفقود است
فدوی، کارشناس بازار مسکن همچنین یکی دیگر از مشکلات اصلی بازار مسکن را تأمین مالی پروژههای ساختمانی و قدرت خرید متقاضیان می داند.
به نظر او، در قوانین مرتبط با جهش تولید مسکن، تکالیفی برای بانکها در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن در نظر گرفته شده است؛ با این حال، فعالان این حوزه معتقدند این تکالیف به طور کامل اجرا نشده و حتی در مقاطعی میزان تسهیلات پرداختی نسبت به سالهای قبل کاهش پیدا کرده است.
به اعتقاد فدوی، بدون اصلاح نظام تأمین مالی، افزایش سقف وامها متناسب با قیمت واقعی مسکن و الزام مؤثر شبکه بانکی به تأمین مالی ساخت و خرید، سیاستهای حمایتی مسکن نمیتواند به نتیجه مطلوب برسد.
تعاونیهای مسکن زیر ذرهبین؛ ضرورت شفافیت و رتبهبندی
این کارشناس بازار مسکن ادامه می دهد: شفافیت مالی و افزایش نظارت بر تعاونیهای مسکن نیز یکی دیگر از راهکارهای مطرحشده برای خروج از وضعیت فعلی است. یکی از حلقههای مفقوده در عملکرد تعاونیهای مسکن، نبود نظارت جدی و مؤثر است. ایجاد نظام رتبهبندی تعاونیهای مسکن میتواند به متقاضیان کمک کند تا پیش از ورود به یک پروژه، از میزان اعتبار، سابقه و توانمندی تعاونی اطلاع پیدا کنند.
او تاکید می کند که مردم باید بتوانند هنگام انتخاب یک تعاونی مسکن، اطلاعات شفافی درباره سابقه فعالیت، وضعیت مالی، پروژههای قبلی و رتبه اعتباری آن در اختیار داشته باشند. چنین سازوکاری میتواند ریسک مشارکت مردم در پروژههای فاقد اعتبار کافی را کاهش دهد.
حتی ساخت ۶ میلیون واحد هم کافی نیست؟
در همین زمینه، علیرضا نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به ابعاد ساختاری بحران مسکن معتقد است حتی اگر در شرایط فعلی ۶ میلیون واحد مسکونی جدید به بازار اضافه شود، بدون اصلاح ساختارهای موجود، مشکل مسکن حل نخواهد شد.
به گفته او، کشور با حدود ۶ میلیون مستأجر مواجه است و صرفا افزایش تعداد واحدهای مسکونی نمیتواند پاسخگوی نیاز بازار باشد؛ بلکه در کنار افزایش عرضه، باید ساختارهای اقتصادی و مالی بازار مسکن نیز اصلاح شود.
این دیدگاه نشان میدهد بحران مسکن را نمیتوان تنها با یک برنامه ساختوساز گسترده حل کرد. افزایش عرضه زمانی میتواند به کاهش فشار بازار منجر شود که همزمان هزینه ساخت، شیوه تأمین مالی، نظام تسهیلاتدهی، فرآیند صدور مجوزها و سازوکار نظارت بر پروژهها نیز اصلاح شود.
بحران مسکن؛ مسئلهای فراتر از کمبود واحد
مجموع این دیدگاهها نشان میدهد بحران مسکن در ایران تنها ناشی از کمبود تعداد واحدهای مسکونی نیست. افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید خانوار، رشد اجارهبها، ضعف نظام تأمین مالی، عدم اجرای کامل تعهدات بانکی، بروکراسی اداری و ضعف نظارت بر برخی تعاونیها، مجموعهای از عوامل درهمتنیده را تشکیل دادهاند.
از این منظر، حتی ساخت میلیونها واحد مسکونی نیز بدون ایجاد تغییر در ساختار بازار نمیتواند به تنهایی مشکل را حل کند.
راهکار اصلی، به نظر میرسد در ترکیب افزایش عرضه، تأمین مالی مؤثر، تسهیل صدور مجوزها، کاهش تصدیگری دولت، افزایش شفافیت تعاونیها و تقویت قدرت خرید خانوارها نهفته باشد؛ مجموعهای که در صورت تحقق میتواند مسیر بازار مسکن را از یک بازار صرفاً سرمایهای به سمت تأمین پایدار نیاز مصرفی خانوارها تغییر دهد.
