مردمی که حق شکایت ندارند

مینا حیدری – روزنامه اطلاعات| قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» بی‌تردید از مهم‌ترین اقدامات تقنینی سال‌های اخیر برای مقابله با زمین‌خواری، کلاهبرداری‌های ملکی و نابسامانی اسناد عادی است؛ اقدامی از سوی مجلس شورای اسلامی و قوه‌قضاییه که هدف آن استقرار نظم حقوقی پایدار در حوزه املاک است. با این حال، تجربه نشان می‌دهد فاصله میان نیت صحیح قانونگذار و اجرای مطلوب، گاه به ظرافت یک تبصره نادرست رقم می‌خورد. الزام متقاضیان اسناد ملکی به ارائه «نقشه یو.تی.ام» در گام نخست ثبت ادعا، به گرهی جدی و پرهزینه بدل شده که برای بسیاری از شهروندان عملا امکان‌پذیر نیست و می‌تواند به تضییع حقوق قانونی آنان منجر شود.

شوک هزینه‌های نجومی 

حامد حسنی، پژوهشگر مسائل حقوقی، پاشنه آشیل قانون الزام را مطالبه نقشه یو.تی.ام (نقشه وضع موجود ملک) از همان ابتدای ثبت ادعا می‌داند؛ تصمیمی که مستقیما هزینه‌های سنگینی را به شهروندان تحمیل می‌کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد هزینه تهیه این نقشه حتی برای کوچک‌ترین زمین‌ها و واحدهای آپارتمانی، بین ۵ تا ۱۰ میلیون تومان است. با توجه به برآورد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر وجود حدود ۲۰ میلیون ملک و زمین فاقد سند در کشور، اجرای این الزام به‌تنهایی رقمی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار میلیارد تومان هزینه بر دوش مردم می‌گذارد؛ رقمی شوکه‌کننده که از بودجه عمرانی چند سال کشور بزرگتر است. با در نظر گرفتن زمین‌های بزرگ‌متراژ، این عدد می‌تواند بسیار بیشتر هم باشد. در وضعیت سخت اقتصادی امروز، دریافت چنین مبالغی از خانواده‌ها برای ادعایی که هنوز معلوم نیست به سند برسد یا نه، چیزی جز فشار مستقیم بر معیشت مردم نیست.

مطالبه حق به بن بست می خورد 

حسنی به جنبه نگران‌کننده‌تری از اجرای این قانون یعنی گره خوردن حق مالکیت به توان مالی اشاره می‌کند: در فرایند فعلی، فردی که پول نقشه‌برداری را ندارد، نه می‌تواند ادعایش را ثبت کند و نه می‌تواند به دادگاه مراجعه کند؛ زیرا طبق قانون، شکایت منوط به ثبت آن در سامانه است.

این یعنی عملا داریم به افراد کم‌بضاعت می‌گوییم «شما حق شکایت ندارید» که با اصل ۳۴ قانون اساسی و تضمین حق دسترسی همگانی به عدالت در تعارض است. در واقع با یک بن‌بست قانونی روبه‌رو هستیم که در آن، فقر باعث محرومیت از حقوق بنیادین می‌شود.

مالکانی که پشت درهای بسته می‌مانند

یکی از چالش‌های اساسی اجرای این قانون، محدودیت دسترسی مالک به کل یا بخشی از ملک است. حسنی توضیح می‌دهد: در برخی موارد، دارنده سند عادی با متصرف اختلاف دارد و متصرف اجازه ورود نقشه‌بردار به زمین یا پشت‌بام را نمی‌دهد. علاوه بر آن، ممکن است بخشی از ملک توسط املاک مجاور با موانعی همچون حصار، دیوار یا بنا مسدود شده باشد که در این‌صورت، تهیه نقشه تنها پس از صدور دستور قضایی و قلع‌وقمع مستحدثات(بناهای نو برآورده) امکان‌پذیر است. در چنین شرایطی، نقشه‌بردار تا صدور دستور قضایی نمی‌تواند نقشه تهیه کند و دادگاه نیز تا ثبت نقشه در سامانه، رسیدگی را آغاز نمی‌کند. نتیجه، بن‌بستی مطلق است که مالک را در یک چرخه غیرمنطقی گرفتار می‌کند و عملا راه احقاق حق را می‌بندد.

پرسش‌های بی‌پاسخ 

پرسش‌های متعددی در خصوص اجرای قانون مذکور باقی مانده که نیازمند پاسخ روشن قانون‌گذار و مجریان این طرح است. 

در زمین‌های دارای اسناد عادی یا دفترچه‌ای، تعیین دقیق مرزها بدون بررسی املاک مجاور و رفع تعارضات، غیرممکن است. 

تغییر بستر نهرها، راه‌ها یا ساخت‌وسازهای اطراف، نقشه‌برداری را با خطا مواجه می‌کند و ممکن است منجر به تجاوز به املاک همسایه و ایجاد دعاوی جدید شود. در این شرایط، الزام به نقشه‌برداری در مرحله ثبت ادعا بدون تطبیق میدانی با موقعیت جانمایی اسناد مجاور، نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه خود به عاملی برای ایجاد چالش‌های جدید در فرایند اجرا تبدیل می‌شود.

ابهامات قابل توجه دیگری نیز وجود دارد: چرا برای قولنامه‌ای که مرتبط با سند رسمی تک‌برگی است که شرط صدور آن تهیه نقشه یو.تی.ام. بوده، تهیه مجدد نقشه یو.تی.ام. لازم است؟ آیا اسناد تک‌برگ موجود، فاقد موقعیت دقیق هستند؟ چرا برای آپارتمان‌هایی که پلاک و آدرس مشخص دارند، الزام به نقشه یو.تی.ام دیده شده است؟ این الزام چه مشکلی را حل می‌کند که پلاک ثبتی و آدرس قادر به حل آن نیست؟

از بار مالی پنهان تا باز شدن پای دلالان

با اجرای چنین قانونی، علاوه بر هزینه مستقیم نقشه‌بردار، هزینه‌های پنهان متعددی نیز به مالکان تحمیل می‌شود. تهیه نقشه، گاه نیازمند پاکسازی اولیه زمین، رفع موانع دید مانند بوته‌های مرتفع، درختچه‌ها و مصالح رهاشده است. برای مثال، آماده‌سازی یک قطعه زمین ۳۵۰۰ مترمربعی در شمال کشور برای نقشه‌برداری، علاوه بر هزینه نقشه‌بردار، حدود ۲۰ میلیون تومان هزینه اضافی برای مالک به همراه داشته است. 

همچنین بسیاری از زمین‌ها دور از محل سکونت مالک قرار دارند؛ مثلا فردی ساکن تهران ممکن است ملکی در روستاهای بوشهر داشته باشد. چنین شرایطی، مالک را به پیمودن مسافت طولانی و صرف زمان زیاد ملزم می‌کند، در حالی که صدور سند رسمی به نام او ممکن است به دلایل متعدد انجام نشود. 

در این شرایط، هزینه‌های جانبی مانند ایاب و ذهاب، مراجعات متعدد به کافی‌نت، آماده‌سازی زمین و… می‌تواند به‌تنهایی رقمی چند ده هزار میلیاردی به جامعه تحمیل کند.

این وضعیت نوعی تناقض آشکار با روح قانون ایجاد کرده است. هدف غایی این قانون، شفافیت بوده، اما موانع و پیچیدگی‌های اجرایی باعث می‌شود مردم از ثبت رسمی صرف‌نظر کرده و به سمت معاملات زیرزمینی و قولنامه‌ای بازگردند. به بیان دیگر، سخت‌گیری در اجرا عملا اثرگذاری قانون را خنثی می‌کند. درضمن افزایش هزینه‌ها و پیچیدگی‌های اداری به‌طور ناخواسته زمینه حضور دلالان و سودجویان را فراهم می‌آورد؛ افرادی که در غیاب ذینفع واقعی، اقدام به تشکیل پرونده‌های غیرواقعی می‌کنند. این پتانسیل فسادزا در فرایند اجرایی، هشداری جدی در راه تضمین اجرای عادلانه قانون محسوب می‌شود. 

فراموشی هدف اصلی قانون 

سینا محمودی، پژوهشگر حکمرانی داده معتقد است که هدف اصلی قانونگذار از پیش‌بینی سامانه ثبت ادعا، اطلاع از اسناد عادی موجود، کاهش تبعات ناشی از این اسناد در دوره گذار و پیشگیری از انتقال اموال خارج از چارچوب قانونی است؛ به نحوی که پس از پایان مدت دو ساله مهلت ثبت ادعا، افراد سودجو با ایجاد و ارائه قولنامه‌های جدید، حق مالکین رسمی را تهدید نکنند. بر این اساس، کارکرد اصلی سامانه صرفا اطلاع حاکمیت از وجود این اسناد است. به نظر می‌رسد قانونگذار با این الزام می‌خواسته از ثبت ادعاهای واهی، جلوگیری و محل هر ادعا را بطور دقیق مشخص کند اما در بسیاری از پرونده‌ها، اختلاف بر سر اصل مالکیت است، نه بر سر مرزهای ملک. در این شرایط، نیازی به تهیه نقشه یو.تی.ام نیست و منطقا باید پس از شناسایی مالکین نهایی یک ملک و در هنگام صدور سند رسمی، الزام به تهیه نقشه صورت پذیرد. 

انبار دیجیتال یا سامانه هوشمند؟

«ساغر»، سامانه‌ای برخط است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس قانون الزام راه‌اندازی شده است. این سامانه به مردم امکان می‌دهد مالکیت خود بر املاک فاقد سند رسمی را ثبت کنند و مدارکی مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه را در مهلت تعیین‌شده بارگذاری کنند. 

محمودی در نقد ساختار این سامانه می‌گوید: در وضعیت فعلی، این سامانه به دور از ویژگی‌های یک سامانه هوشمند و کارآمد قرار دارد و عمدتا نقش ذخیره‌سازی اسناد را ایفا می‌کند. برای مثال، ارتباط میان ثبت‌کننده ادعا و نقشه‌بردار فقط به تبادل شماره تماس خلاصه شده و امکان تعیین شفاف دستمزد، پرداخت آنلاین یا ثبت اعتراض نسبت به عملکرد نقشه‌بردار وجود ندارد. 

در نتیجه، ثبت‌کننده ادعا عملا ناچار است هر مبلغی را که نقشه‌بردار تعیین می‌کند، بپردازد. این در حالی است که سایر سکوهای خدمات اینترنتی مانند تاکسی‌های اینترنتی، به راحتی امکان تعیین قیمت، ثبت شکایات و مدیریت عملکرد را برای کاربران فراهم می‌کنند. 

یکی دیگر از ایرادات سامانه «ساغر»، محرومیت اشخاص مقیم خارج از کشور از ثبت ادعاست؛ به‌گونه‌ای که کاربران خارج از ایران امکان مشاهده و استفاده از این سامانه را ندارند. 

بازگرداندن قانون به مسیر اصلی

ثبت اولیه ادعا باید ساده، کم‌هزینه و مبتنی بر خوداظهاری باشد و در این مرحله فقط اطلاعات ضروری مانند آدرس پستی، موقعیت تقریبی ملک و پلاک ثبتی، به همراه تمامی مدارکی که مالکیت و ذینفعی فرد را ثابت می‌کند، بارگذاری شود. همین جانمایی تقریبی ملک روی نقشه توسط مدعی کفایت می‌کند تا حاکمیت از وجود ادعا بر آن قطعه زمین مطلع شود. تهیه نقشه یو.تی.ام باید تنها برای افرادی اعمال شود که مالکیت آن‌ها تأیید شده و در آستانه صدور سند تک‌برگ قرار دارند.

قانون، زمانی مؤثر است که اجرا نیز هوشمندانه، عادلانه و کم‌هزینه باشد. ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌تواند مالکیت بر دارایی‌ها را تثبیت کند اما اگر جزئیات اجرایی آن، ناخواسته دسترسی مردم به حقوقشان را محدود کند، نتیجه‌ای کاملا معکوس حاصل خواهد شد. اکنون زمان آن است که قانونگذاران و مجریان با شجاعت وارد عمل شده و اصلاحات لازم را انجام دهند تا این قانون به کاهش درد و رنج مردم کمک کند، نه افزایش آن.